买二手房比一手房好的十大理由

买二手房比一手房好的十大理由

一，交易简单，不容易出纠纷。买房前到房产部门检验卖家的土地和房屋所有权证书，不会上当受骗。

二，房屋质量一目了然。二手房(房源、代理、租房)都是经过了好几年的使用期，房子潜在的问题都已经暴露出来，很容易看出来，如：漏水，地面塌陷什么的。也可以通过探访卖家的街坊邻居，了解房子质量状况。另外，八九十年代的房子虽然户型设计不太好，但质量通常还不错。

三，房子几乎没有污染源。新房最大的问题之一就是污染超标，如：甲醛，苯什么的，二手房经过几年的使用，有害物质基本挥发的差不多了，健康有保障。

四，房子周边的配套设施健全，衣食住行很方便。二手房通常都有很健全的配套设施，如：菜市场，医院，学校，公交车什么的，日常生活很方便。

五，你可以选择和什么样的人做邻居。买新房时，你根本不知道自己的邻居会是什么样的人。但是，买二手房时，你却可以先考察考察周边都住些什么人，有利于给孩子选择一个健康的环境。

六，你可以选择一个拆迁风险小的地段。买房子最大的风险之一就是拆迁，除了少数大城市，被拆迁的通常都是弊大于利，得不偿失。所以，买房子之前，就要把拆迁的风险考虑进去。至于哪些地段拆迁的风险大，这就仁者见仁智者见智了。最近，我这里在修路，一个新建的三层楼被拆了，房主从来都没住过的，好可惜。

七，二手房的价格便宜。碰到哪些急需用钱的卖家，你可以压压价，非常划算。

八，二手房的价格较新房更趋于多元化。

九，二手房都是现楼，不会出现“烂尾”现象。

十，用于投资的回报率二手房比新房好

二手房过户费怎么算

一宗正常的二手房过户所需要缴交的费用，主要包括三部份：地产中介代理佣金、按揭费用和交易税费。

1、地产中介代理佣金

是买卖双方支付给地产中介公司的服务报酬，由三方在之前签订的合同中明确约定，在交易成功之后支付。不同中介公司可能执行不同的标准。但物价部门规定，买卖双方分别支会的佣金都不能超过成交价的3%。

2、按揭费用

涉及按揭或转按揭时，需要支付按揭公司、评估公司及银行等相关机构的服务费用。按揭费用主要包括：

房屋查案费：每证90元，由房管局收取;房屋评估费：评估价×0.5%，由评估公司收取(如果不需要出评估报告，则只收取300元的初评费);按揭代理费：按揭公司直接收到的服务二手房交易费用，标准是贷款额×(1%～ 1.5%)，不同按揭公司执行的标准有差异，较为普遍的是贷款额的1%或1.2%;贷款保险费：贷款额×1.2×0.1%×贷款年限，保险公司收取，二手房按揭贷款的最高年限是20年;贷款合同公证费：每宗300元;转按揭合同协议公证费：每宗300元;交易委托公证费：每宗200元;银行公积金代办费：每宗500元，由相应银行收取;他项权利登记费：每证250元(番禺每证500元)，由房管局收取;贷款印花税：贷款额×0.005%，由银行收取。

3、交易税费

交易税费由房管局直接收取，买卖双方按规定各自交付相应税费。二手房交易税费主要包括：

交易契税：评估价×1.5%(买方);交易印花税：评估价×0.05%(双方);交易管理费：住宅类物业3元/㎡，商用物业6元/㎡(双方);交易登记费：每宗60元/人，按房产证上登记业主的人数计算(买方);测绘晒图费：每宗50元/人，按房产证上登记业主的人数计算(买方);产权证印花税：每本5元(买方)。

一手房购买流程

1、签订认购合同

购房者在选好房源，谈妥价格后，要与开发商签订《商品房认购合同书》。开发商要将有关资料、文件交给购房者，并讲清项目进展情况。《认购合同书》一式两份，主要内容包括认购物业、房价、户型、面积等。付款方式，分为一次付款、分期付款、按揭付款。认购条件，包括认购注意事项、定金、正式签约时间、账户、签约地点等。

签订完认购书后，销售方应给购房人发放《签约须知》，以便购房者明白下一细节，其内容包括签约地点、购房者应带证件、购房者委托他人签约时有关委托书的证明、有关贷款凭证的说明、缴纳有关税费说明等。

2、缴纳定金

在签订认购合同书后，开发商一般会要求购房者缴纳一定额度的定金。如果在交付定金后，随着对项目了解而感觉放弃购买，或因其它原因不想购买时，开发商能否退还定金?这需要买卖双方在协议中明确何种情况下，可以终止协议，拿回定金。如没有具体条文，建议购房者要求卖方单独列出，以避免出现纠纷时，正当权益无法维护。

3、签订《商品房买卖合同》

在《商品房认购合同书》约定的时间内，如双方没有异议，便可签署正式的《商品房买卖合同》。购房者在签订买卖合同时，一定要坚持使用认定的规范文本，不要使用房地产商单方制定的合同文本，以防出现欺诈行为。购房者签订合同中的各项条款一定要准确、清晰，特别是有关面积、付款金额、付款方式、交房期限等关键条款。

4、选择付款方式

双方签订《商品房买卖合同》后，购房者要交首付款。目前，除少数群体外，新房首付款一般最低支付房价总额的三成。如购房者选择一次性支付房款，要在签署买卖合同后，一次性付清。购房者可根据自己的情况选择一次性付款或是贷款供房。住房贷款有三种：银行商业贷款、公积金贷款和组合贷款。选择银行贷款要将户口本、身份证、收入证明、首付款等资料准备好。公积金贷款办理比商业性贷款长5至7个工作日。

5、办理登记

买房后应及时到房屋主管部门申请产权转移过户登记。申办房产证，需要确定开发商相关手续是否齐全，包括规划许可证、用地许可证、开工证、土地出让合同或用地批准书、国有土地使用证、竣工核验证、竣工图纸等。购房者向开发商领取房屋测绘报告和买卖契约，到房产机关申请办理，缴纳税费。另外，购房者把房屋权属登记申请书、有资质的房产测绘机构出具的房屋测绘成果、买卖契约的乙方正本、当事人身份证明交付审核。

6、交房入住

新房要经过验收才能入住。购房者接收房产要根据买卖合同检查是否有所变动，有关文件是否符合、齐全等，都应仔细察验。如不合标准，购房者有权向开发商拒收。

二手房的购房流程

一、看房：买方看房、买卖双方初步洽谈价格、付款方式、交房日期等事项，一般买卖双方产生的所有费用都归买方支付;

二、查档：买卖双方持房产证原件或按揭合同原价到档案大厦国土部门查房档案;

三、签合同：买卖双方协商房屋价格、定金、首期款、资金监管、贷款申请时间、赎楼费用、过户申请时间、税费支付方式、交房日期、租客情况、佣金的支付时间及比例、违约责任，确定这几大要点后，买卖双方与中介签订三方合同或者买卖双方签订合同，把上述内容写入合同(深圳市统一格式合同)，支付定金给中介公司。

四、卖方同担保公司到公证处进行公证，卖方委托担保公司办理相关事务;

五、资金监管及贷款申请：买方支付首期款到按揭银行资金监管账号(一般是原贷款银行，如果换其他银行会多出一些费用)，买方及担保公司与银行签订资金监管协议及相关文件(一大堆，都没看清楚，只是忙着签名)，买方向银行提出贷款申请，银行同意贷款后出具贷款承诺书给买方(一般银行直接通知担保公司)，约7~8个工作日左右;

六、赎楼：买方向担保公司支付担保费用后，担保公司向原贷款银行申请赎楼，担保公司向银行出具赎楼担保，进行赎楼及注销抵押登记手续，约5个工作日左右;

七、房屋过户：买方同担保公司去深圳市房地产产权登记中心三楼(金湖文化广场，位于银行汽车站和南方药厂之间)签订<深圳市房地产买卖合同(现售)>，递交房产过户申请，担保公司领取回执，需5个工作日;

八、买方同担保公司到领证窗口签署回执缴费领取房产证(记得多复印一些，再见到它时要等全部贷款还清之后啦)，担保公司领出新房产证同按揭银行在深圳市房地产产权登记中[5]心作抵押登记，银行把首期款给卖方，新房产证抵押登记后，银行把扣除赎楼贷款后的贷款给卖方，约10个工作日左右;九、交房：买卖双方办理房屋交接，水、电等过户，买方领钥匙。

一手房房产证怎么办理

(一)商品房转移登记需提交的资料

①房屋所有权证书;

②买卖合同(原件);

③不动产发票(交易联原件);

④购房人身份证及复印件;

⑤房屋所有权登记申请书(收件窗口领取，双方共同填写);

⑥房屋平面图1张，加盖开发商公章并注明房号;

⑦售房单位法定代表人办证委托书及受托人身份证原件及复印件;

⑧如已进行预售备案的，还需提交合同备案回执单。

注：若购房人不能亲自办理，需出具委托书，受委托人需出具身份证及复印件;若有共有权人，请在《房屋所有权登记申请书》中注明。

(二)办事程序流程示意图： 收件窗口领表——收件窗口交件——契税、收费窗口交税费——发证窗口领证

(三)收费标准

1、交易手续费：由售房人交纳

①住宅：3元/平方米;

②非住宅：10元/平方米。

2、登记费：由购房人交纳

①住宅：80元/套;

②非住宅：

(1)100(含100)平方米以下的80元/宗;

(2)100——500(含500)平方米以下的120元/宗;

(3)500——1500(含1500)平方米以下的200元/宗;

(4)1500——3000(含3000)平方米以下的300元/宗;

(5)3000——10000(含10000)平方米以下的500元/宗;

(6)10000 平方米以上的800元/宗。

3、物业管理公共资金：由购房人交纳

①住宅：砖混结构15.6元/平方米，框架结构16.8元/平方米;

②非住宅不交纳。

4、房屋所有权证书工本费：一本免费，每增加一本收10元。

5、印花税：印花税：分为“产权转移书据”印花税和“权利、许可证照”印花税。“产权转移书据”税目税率为万分之五，计税依据为书据中所载的金额，买卖双方均要交纳;“权利、许可证照”税目适用5元/件的定额税率，买方交纳。

6、契税：由购房人交纳

①住宅：个人购买首套普通住房按交易额的1.5%交纳，非普通住房、个人购买二套以上、单位购买按交易额的3%交纳;

②非住宅：按房产交易额的3%交纳。

(四)领取房产证需携带证件

1、已交税费的发票;

2、个人购房需持产权人身份证原件，单位购房需持受委托人身份证原件;

3、收件清单。

注：领取房证时，需产权人到场，若产权人不能到场取证的，需提交委托或公证书。

其中，合同和发票均要提供原件，并且办理产权登记后统一存房产档案馆。

注：购房合同可根据需要双方签订一式多份，以备办理各项手续之需。发票的具体联数问题，目前市地税部门已启用的不动产发票，应为一式四联，一联用作开发商存根，一联用作向地税报税用，一联用作产权登记，一联购房人自行收执，具体请向市地税局咨询。

关于购买二手房和一手房的费用差

一手房只要付个契税就好,普通住宅1%,非普通3%二手房要是普通住宅满五年唯一一套的话,只要一个1%契税和2%中介费(如果你找中介) 普通住宅满五年不唯一的话,还要多一个个人所得税1% 不是普通住宅的话满五年唯一,除了个人所得税免除外,其他都按差额交 满五年不唯一,税都有,但按差额交 不满五,全额交差额是指当前合同价减去当年购入的合同价

二手房会涉及到一个营业税和个人所得税!而一手房只要付一个契税就可以了!!主要的是二手房的营业税是房东的,而一手房的完全是开发商的!

二手房过户流程

很多家庭买了房子，特别是购买二手房，不知道是怎么步骤走完的，由头到尾都是中介包办指点。如果我们知道这个大概的流程，我们可以减少对中介，对他人的依赖。今天小编就带大家一起来学校一下吧。

1、买卖双方在已经选择好的中介公司那里进行相关的手续登记，并交纳定金，合同办理是前提基础。

2、前面手续办理完毕后，中介公司开始为买家到相关银行办理贷款手续。贷款申请时间比较严格，时间多数为半个月，当然每个地区不一样。最后待银行审批后，获得同意发放后，开始办理过户手续。

3、按产权转移登记要求，到产权登记中心那里，买卖双方需准备规定的资料以备过户。

4、中介公司的人带着买卖双方及相关资料，到地税局办理核税缴税手续，地税局出具税务收据。

5、然后又回到交易中心，进行递交契税、营业税收据和双方所有过户所需的证件，填写《房屋所有权转移登记申请书》，领取受理通知单，同时补齐房屋印花税。

6、在这个等待时间里基本没什么难题困扰，可以顺便了解一些费用，比如：水、电、煤气、有线电视等费用，同时对家具等进行最后查验。

7、满20个工作日后(每个地区时间可能不太一样)，有专门的人会通知，前往交易中心领取房产证。这个时候，银行那边也会下达通知，买方准备开始供房了。

2015二手房交易税费缴纳注意事项

一、2015二手房交易税费之契税(买方支付)

契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。根据国家规定，房屋买卖要向国家缴纳契税，无论是商品房还是存量房的买卖都要缴纳的。住宅类房屋标准按房款总价的1%-3%交纳契税，具体的比例需根据国家相关政策，购房者的购房时间、购房单价、购房面积、是否第1次购房等因素来确定;非住宅类房屋按计税参考价的3%交纳。

二手房税费之契税(买方支付)

(1)首套房且面积90平米以下，成都二手房税费契税按：成交价×1%

(2)首套房且面积在90-144平米之间，成都二手房税费契税按：成交价×1.5%

(3)其他：成交价×3%。

二、2015二手房交易税费之营业税(买方支付)

2015年，房地产市场迎来了3.30新政。该政策指出，个人出售购买2年以上(含2年)的普通住房的，免征营业税。该细则主要将免征营业税的范围由5年降为2年，对想购房二手房的购房者来说，是重大利好。此项营业税由城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和销售营业税组成，征收税率为5.6%。

1、房产证未满2年的，并且面积在140㎡以上的需要缴纳总房价的5.6%;

2、房产证未满2年的，并且面积在140㎡以下的需要缴纳差额的5.6%;

3、房产证满2年的，并且面积在140㎡以上的需要缴纳房产交易盈利部分的5.6%;

4、房产证满2年的，并且面积在140㎡以下的免交。

三、2015二手房交易税费之个税(买方支付)

成都二手房税费之个税的征收方式为：

应纳个人所得税=计税价格×1%(或1.5%、3%)

我市个人住房转让个人所得税核定征收率标准为：普通住房1%，非普通住房或非住宅类房产为1.5%，拍卖房产为3%。

对于个人转让自用2年以上、并且是家庭唯一住宅，免征个人所得税。

四、2015二手房交易税费之印花税(买卖双方各0.05%)

印花税是针对合同或者具有合同性质的凭证，产权转移书据，营业账簿，权利、许可证照和经财政部确定征税的其他凭证所收的一类税费。对商品房销售合同统一按产权转移书据依万分之五税率征收印花税。

对于购房者而言，印花税的税率是0.05%，即购房者应纳税额为计税价格×0.05%的数值，印花税采取由纳税人自行缴纳完税的方式。

对个人销售或购买住房暂免征印花税。

二级转移登记只收取买方0.05%的印花税。

五、2015二手房交易税费之土地增值税：

个人转让非住宅类房产的”核定征收方式“由登记中心代征，其他均由纳税人自行到房地产所在地主管税务机关缴纳或办理核实手续后由登记中心代征。

对个人销售住房暂免征收土地增值税

核定征收方式：应纳土地增值税额=计税价格×核定征收率。我市土地增值税核定征收标准：商铺、写字楼、酒店为10%，其他非住宅类房产为5%。

六、2015二手房交易税费之登记费

其收费标准分为住房与非住房。个人住房登记收费标准为每件80元;非住房房屋登记收费标准为每件550元。房屋登记收费标准中包含《房屋所有权证》工本费和《土地使用权证》工本费。

七、2015二手房交易税费之房地产交易手续费

新建商品房的房产交易手续费按照3元/平方米收取，由转让方承担。

经济适用房的房地产交易手续费减半收取，由买方承担。

其他情况的房地产交易手续费按照6元/平方米收取，由交易双方各承担50%。

八、2015二手房交易税费之佣金

成交价*3%，交易双方各付一半。

九、2015二手房交易税费之贴花：5元/套

如果购房时需要按揭，还要发生以下费用：

十、2015二手房交易税费之评估费

评估价格100万以下部分收取评估结果的0.5%，以上部分0.25%。

十一、2015二手房交易税费之抵押登记费

个人住房登记收费标准为每件80元;非住房房屋登记收费标准为每件550元

十二、2015二手房交易税费之委托公证费

如果购房需要办理公证，那么则要交纳一定比例的公证费，公证费的标准一般为300元/二本公证书，另外每加一本收20元。

二手房交易税费有哪些

二手房交易税费是指在二手房交易中，税务部门向卖方征收交易所产生的差价获得的收入。

1、契税

二手房交易税费符合住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上、单套建筑面积在140(含)平方米以下(在120平方米基础上上浮16.7%)、实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下等三个条件的，视为普通住宅，征收房屋成交价的1.5%的契税。反之则按3%。

2、城建税

营业税的7%;教育费附加税;营业税的3%。

3、个人所得税

普通住宅2年之内：{售房收入-购房总额-(营业税+城建税+教育费附加税+印花税)}×20%;2年以上(含)5年以下的普通住宅：(售房收入-购房总额-印花税)×20%。出售公房：5年之内，(售房收入-经济房价款-土地出让金-合理费用)×20%，其中经济房价款=建筑面积×4000元/平方米，土地出让金=1560元/平方米×1%×建筑面积。5年以上普通住宅免交。

4、土地出让金

成本价：城八区内：15.6元/平米 城八区外：12.9元/平米。

经转商：10% 按经管理 3%(按成交价)。

5、交易手续费

3元/平方米×建筑面积

6、合同印花税

房屋成交总额×0.05%

7、营业税

个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

一手房的交易税怎么交

1、契税：住宅类房屋标准按房款总价的3%或1.5%或1%交纳,每套交纳具体的比例需根据国家相关政策,购房者的购房时间、购房单价、购房面积、是否第1次购房等因素来确定;非住宅类房屋按房款总价的3%交纳。

2、专项维修资金：有电梯类房屋标准按建筑面积(平方米)×27.5(元/平方米)计算结果交纳;非电梯类房屋标准按建筑面积(平方米)×22(元/平方米)计算结果交纳。

3、合同印花税：按房款总价的0.05%交纳(住宅免收)。

4、证照印花税：按5元/户交纳。

5、产权登记费：住宅类房屋按80元/户交纳;非住宅类房屋按550元/户交纳;共有人证书费按10元/人交纳。

6、交易手续费：非住宅类房屋按房款×0.35%计算结果交纳。

7、国土证办证费：按相关规定交纳。

如果按揭,还要发生以下费用

1)评估费,购房总价的0.2-0.5%

2)保险费,购房总价乘以贷款年限乘以0.1%乘以50%

3)公证费,贷款额乘以0.03%4、抵押登记费,100元

买新房子需要缴纳的税费主要包括上述几种,当然随着国家政策的变动,可能会有改变。

一手房的买卖注意事项

一手房与二手房的买卖，虽买卖内容都是房屋，但两者之间却有很大的差别，因此决定了其不同的注意事项，继《我不是教你诈——二手房买卖中做个明白人》之后，本人继续推出了这篇帖子，没有什么高深的理论，更不是什么宝典秘籍，只是一些买一手房的实践经验，甚至是一些常识，开发商的坑，你跳或不跳，它就在那里，不远不近。好了，废话不多说，还是说正题，我主要是从下定金、签署合同、收楼这几个方面向大家简单的展示这些坑。需要明确一下这个帖子的立场是站在一个确实想买房的善良买方的位置来写的。投机者请绕道。

一、首先是关于定金，我已在帖子《诚意金那点事儿》里很详细的讲述了，这里也就不废话了，只是针对买一手房的特性，再多唠叨两句：在开发商取得预售许可证之前，你之前所交的钱，无论其为何名义(诚意金、认筹金、订金、定金)你都是可以在不打算继续交易下去的情况下要求开发商返还，不存在没收一说。但在其取得预售许可证之后，或者销售的为现房，那么开发商所收取的钱适用定金罚则(即如果因为买方的原因不再继续签买卖合同的，卖方没收定金;如果因为卖方原因不再继续签买卖合同的，卖方双倍返还定金)，一般交定金时会签署一份认购协议，认购协议上有“定金”字样或者不一定是“定金”字样，但协议里有括号里内容约定，则适用定金罚则。所以大家在交定金之前尽量明确自己的购买意愿。所谓购买意愿包括：地段、价格、朝向、楼层、配套、交通，甚至开发商品牌。尽量别在下定金后才后悔。比如楼主本人也犯过这样的错误，在看房的时候，因为电梯总层数是 19楼，楼主买的是17楼，后来下了定才知道原来是17是顶楼，因为这个楼的外立面是阶梯式设计。所幸我并不是太介意这个，所以同学们下定前一定要把自己介意的情况弄清楚。

正如前面所说，一般交定金的时候都会签一份认购协议，同学门在交钱签字之前，一定要仔细阅读这份协议，尤其是协议里约定了买方交定金前已仔细阅读过买卖合同及其先关文件并同意所述条款，如因买方不同意合同条款而拒绝签订买卖合同的，卖方可没收定金。如有类似的约定，那么同学们真的就要在签认购书之前把买卖合同的一整套资料仔细看完再签订了。这里有个小投机吧，但不建议大家滥用，如果同学你下了定后又后悔了，无论是因为什么原因后悔，你还是按认购书约定的时间去签买卖合同，但开发商的买卖合同里的补充协议基本都有霸王条款，所以你可以依据与开发商在合同条款上达不成一致而要求退定金。但这个小投机的前提是认购书里没有类似禁止条款。而且也是一件扯皮的事。不建议使用。

关于售楼员，同学们一定要明确，他们对你做出的承诺或者一些美好的描述仅代表她个人意见，而不能代表公司或者合同约定的内容。原因很简单，因为他们给你的信息的目的是为了促进你买房，同时公司并未授予她此代言权。举个最简单的例子，很多售楼员为促销，会告诉客户你购买后可以拆那面墙然后占这块地方，围起来就又是一间房了，多划算。而实际上，那面墙是承重墙，这块地是公共通道。所以，如果售楼处所给出的某个承诺是你决定买这套房的关键因素，那么白纸黑字写出来，并加盖公章或法定代表人签字，另外，售楼员给各位算的房款总价以及月供的书面资料，建议大家保留，因为实践中确实出现了因售楼员算错房价或月供，导致买方错误下定的，这是可以作为证据要求开发商返还定金。关于售楼员还有最后一个小小的建议，虽然有部分售楼员不太厚道，但比起黑心中介，会好很多，一般来说，开发商聘用的售楼员素质基本都会比中介高。所以，可以尽量与之为善，因为很多隐蔽信息他们有权利提供给你，但没有义务提供给你。

二、签署合同，很多同学可能都不太重视买卖合同，但我必须告诉大家一个真相，当你和开发商之间因房屋买卖产生纠纷的时候，开发商庞大的法务团队要做的第一件事情就是仔细查找你签订的合同文件并从中找出对他们有利的依据。所以务必请各位同学重视。首先要说明的是，买卖合同一般由两部分组成，一部分是合同范本，这个在一个城市范围内合同条款基本一致，当然里面的有些条款是选择性条款，可根据具体情况买卖双方选择约定;另外一部分是附件，包括装修标准、平面图什么的，但其中最重要的开发商出具的补充协议，这就是鼎鼎有名的霸王条款聚集地。所以同学们应该知道看的重点在哪一部分了吧。看合同不难，只是字多点，尤其是有的强势的开发商，搞的补充协议比合同范本的页数都多。而恰恰是这些补充协议就是我们阅读的关键。开发商一般都安排了专人负责签署合同，所以，有什么读不明白的就要求他解释，他解释不清楚的要求他领导解释。在这里简单提醒各位同学要注意合同及补充协议的以下内容

1、买卖合同对于买方来说最重要的意义就在于约定开发商的交楼时间、交楼条件、及延期交房的违约责任，即如果开发商没有按合同约定的时间交房，或者(注意!是或者)按时交楼但此时楼房并不具备合同约定的交付条件，都属于开发商未按时履行交房义务。买方可以要求开发商交房并支付违约金，也可以要求解除合同并支付违约金，具体违约金的比例以及可解除合同的条件要根据合同约定来执行。这里又有个小机关，要告诉大家，如果开发商在不具备合同约定的交付条件，买方不要被开发商忽悠着签收楼确认书，因为有案例显示如果买方在卖方并不符合交房条件的情况下收房并签署收房文件的，视为双方协商一致变更了收房条件。签署收楼文件后再追究对方延期交房违约责任的法院不予支持。再说明白点，就是你只能追究从约定的交楼日期到你实际签署收楼确认书这段时间的违约金。至于什么是交楼条件，后表。

2、关于按揭：一般开发商都会在补充协议上约定如买方未通过银行审批而无法支付尾款的，买方应一次性或分期支付，否则承担违约责任。实际上，贷款批不下来有很多原因，有的是因为买方自己的原因，比如信用、资料不全，但有的是因为国家规定、银行政策，所以建议同学要求增加非买方原因导致无法贷款的，可解除合同且相互不承担责任，毕竟贷款额是房款总数的大头，对于一般老百姓而言也不是一时半会能拿出来的。

3、关于面积差异：这个只是针对预售房以套内建筑面积计价的房屋而言，一般情况下，购买预售房时合同约定的套内建筑面积和你收楼时实际的面积可能出现不一致，前后两个数据都是国家单位出的，不是开发商自己测量的，你购买的时候那个叫预售面积，收房的时候那叫竣工面积，这两个数据允许有差异，但应在3%以内(面积误差与预售面积之比)，在这个范围内，多退少补。超过3%的时候，买方有两条路可选择，要么选择解除合同，要么选择继续履行合同，选择继续履行合同时，就涉及补房款或退房款，3%以内的那部分按多退少补原则，超过3%的部分，如果是面积多了，则算开发商送的，如果面积少了，开发商应就这个部分前双倍返还。但这里需要提醒各位同学注意的是：开发商往往会通过补充协议修改前误差超过3%的处理方式，第一，取消买方的单方解除权，第二，依然多退少补。在这种情况下，买方应考虑假如面积多出很多，是否还在自己的预算范围内。因为此时你已没有单方解除权了。

4、开发商的违约责任：这里汇总一下开发商的几大违约责任，这样同学们就知道在什么时候可以问开发商要钱了：未按时签买卖合同、延期交房、交房时不符合约定装修标准、不交房时公共设施及基础设施不符合交付标准、延期办理房产证、擅自变更规划设计、房屋产权有问题、及前面说的面积误差超过3%、因开发商原因导致解约。

5、关于物业管理费简单的提一下，如果是住宅类房屋应该是政府指导价，依据物业管理资质不同而定价，这个各位可到物价局的网站上查到的，以此标准可考察楼盘物业管理费是否过高。

三、收房

关于收房，在前面已提到了开发商在不符合交楼条件的情况下买方的处理方式，在这里进一步明确什么是交楼条件以及开放商延期交房的违约责任。在明确相关内容之前，简单的用百姓的话语介绍一下“交房”的法律含义，卖方愿意给买方愿意收，给与收都是基于双方自愿且没有任何误解的情况下。只要在自愿且无误解的情况下交接了房，卖方即完成了这个合同中最重要的义务之一，之后这套房是好是坏，是死是活，都与卖方无关，全都是买方的事了，即房涨价了归买方、跌价了归买方、发大水遭火灾了全算买方的，与是否付完钱、是否办了房产证没有一点关系。所以交房和接受房屋既是买卖双方的权利也是买卖双方的义务。

交房条件包括以下三方面：A、交房时候应提交的相关资料(在合同范本14条有规定);B、交房时装修标准(违约责任规定在合同范本，装修标准一般作为附件);C、基础设施及公共配套设施(在合同范本24条)，对于BC两项，如果交楼时还不达条件的，一般开发商可以通过约定规避买方拒绝收楼的权利，但对于 A项，开发商必须严格遵守无可选择，一份资料不全，买方也可拒绝收楼，且开发商得承担由此造成的延期交房的违约责任。

收房最重要的工作就是验收，有条件的建议在大雨或暴雨过后验房，这样可以很容易看出房屋是否有渗漏水的情况，对于房屋质量异议一定要在合同约定时间内提出，

这里还要提醒下各位，有的同学以为晚一天收楼就可以晚一天交物业管理费，这种认识是错误的，只要开发商符合交楼条件且通知了买方收楼时间的，由于买方的原因而不收楼的自开发商通知的收楼日起视为买方已收楼，同学你不仅要交物业管理费，而且再没有验收的情况下“被收楼”了，不划算。

带装修的须明确交付标准，前面已经提到装修标准为交付条件之一，一般约定在附件位置，这里 尤其提醒买带装修房屋的同学，要仔细看看装修标准是否和你了解到的情况一样，比如售楼员告诉你送的洁具是“科勒”的，收楼的时候一看是“克乐”的，再一看合同，并未对品牌有约定，那你也只能认了。

暂时能想到的就这么多，同买2收房一样，这也是一个耗时间耗精力的事情，所以步步多加注意，但凡要自己签字的东西就仔细看看，慢慢阅读，只要认识中文字就没有看不明白的合同或协议，而大部分坑都在这些文字里，为了买房，有的坑不得不跳，但有的坑是我们跳不起的，无论跳不跳，我们都知道坑在那里，这就是这篇帖子的目的

什么是一手房

一手房是指房地产开发商依法取得土地使用权后，在土地上建造并取得政府批准销(预)售的商品房。房屋根据用途分为住房和商用房。住房包括住宅、别墅和公寓,商用房包括商铺和写字楼。

一手房是指房地产开发商依法取得土地使用权后，在土地上建造并取得政府批准销(预)售的商品房。房屋根据用途分为住房和商用房。住房包括住宅、别墅和公寓,商用房包括商铺和写字楼。

一般来说，只进行过一手交易的房子，就是一手房。还有一种情况，就是可以直接更名的房子，比如说：“贾新贺买了在开发商手中一手买了这套房子，然后在产证没有办下来之前，又卖给了冷酷一郎(需要协商)”。大家协商通过的情况下，这也是一手房，可直接更名。

契税，印花税，维修基金根据销售的价钱税费在2%——4%不等

买房迁户口流程

一般的买房迁户口流程，现户籍地派出所如果审核同意迁出，则办理户口迁出，并开出户口迁移证;如果不符合迁出规定，则给出解释;如果证件材料等不齐全，则 给申请者开具补充材料说明书，申请者需要按说明补充材料才可通过迁出申请。

最后，持各种证件材料和准迁证、户口迁移证等，到迁入地派出所办理入户手续，发 给新户口本，并办理新身份证。需要注意的是，身份证不能立刻办妥，因而现有身份证最好先不要交回，以方便工作和生活使用。

附：购房入户所需资料

1.《入户申请表》;

2.产权人和入户人员的户籍证明(或户口簿，下同)及居民身份证;

3.亲属关系证明(有配偶和未成年子女随迁的提供，下同);

4.入住证明

5.房屋产权证或购房合同、一次性缴款发票(购买商品住房的提供);

6.房屋产权证和房管局打印的房屋产权档案摘要(购买二手房的提供)。